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Proximo Expertise, cabinet de conseil, d'audit et d'expertise comptable au Maroc et à l'international

Conseil et audit pour l'immobilier et le BTP

Pour les promoteurs et constructeurs, nous sécurisons vos marges à terminaison, structurons vos SPV et optimisons la fiscalité de vos programmes de construction.

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Immobilier et BTP

Ce qui fait évoluer le marché

Les évolutions réglementaires, financières et technologiques qui transforment le secteur immobilier et btp.

  • Programme d'aide directe au logement 2024-2028

    Nouvelle dynamique d'accès à la propriété stimulant la demande sur le moyen et haut standing ainsi que le logement social.

    10 Mrd MAD

  • Chantiers majeurs d'infrastructures 2030

    Investissements importants dans les stades, lignes LGV, aéroports, autoroutes et barrages en perspective de la Coupe du Monde 2030.

    +35% marchés publics

  • Encadrement strict de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

    Renforcement des obligations de garanties financières d'achèvement (GFA) et de traçabilité des appels de fonds réservataires.

    Loi 107-12

Vos enjeux, nos réponses

Au-delà des obligations déclaratives, nous intervenons sur le financement, la structuration et le pilotage de vos opérations.

  • Enjeu du secteur

    Détermination complexe du résultat fiscal et de la marge brute sur les programmes immobiliers pluriannuels.

    Notre réponse

    Déploiement rigoureux de la comptabilité à l'avancement (méthode de l'avancement vs achèvement) et pilotage du prix de revient au mètre carré.

  • Enjeu du secteur

    Lourdeur des avances de trésorerie sur la TVA immobilière non récupérée et blocage des crédits de TVA sur chantiers.

    Notre réponse

    Montage de dossiers de remboursement accéléré de crédit de TVA promoteur et optimisation des flux de facturation sous-traitants.

  • Enjeu du secteur

    Gestion du risque de litiges avec les sous-traitants et réclamations de pénalités sur les marchés publics/privés.

    Notre réponse

    Audit juridique des contrats de sous-traitance, sécurisation des décomptes généraux et définitifs (DGD) et gestion des cautions bancaires.

Une approche par profil d'entreprise

Chaque sous-segment possède ses propres contraintes capitalistiques, réglementaires et fiscales. Notre accompagnement s'adapte à la taille de votre activité.

  • Promoteurs immobiliers résidentiels et tertiaires

    Développeurs de résidences d'habitation, immeubles de bureaux, centres commerciaux et parcs d'activités.

    Structure :
    Société civile immobilière (SCI) de construction-vente ou société anonyme (SA) par programme.
    Dimensionnement :
    20M à 500M+ MAD par programme.

    Nos priorités d'intervention

    Bilan promoteur, crédit d'accompagnement bancaire, respect de la loi VEFA et optimisation de la charge foncière.

  • Entreprises générales de construction et travaux publics

    Majors et PME du BTP réalisant des ouvrages d'art, voiries, terrassements et gros œuvre.

    Structure :
    SARL / SA avec qualification et classification du Ministère de l'Équipement.
    Dimensionnement :
    30M à 300M MAD de chiffre d'affaires annuel.

    Nos priorités d'intervention

    Comptabilité de chantier, amortissement du parc d'engins lourds, gestion des cautions de marché et contentieux DGD.

  • Foncières immobilières et investisseurs patrimoniaux

    Holdings de détention d'actifs immobiliers locatifs (logistique, hôtellerie, commerce, résidentiel de rendement).

    Structure :
    Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ou société immobilière locative (SCI).
    Dimensionnement :
    50M à 1 Mrd+ MAD d'actifs sous gestion.

    Nos priorités d'intervention

    Régime fiscal des OPCI, optimisation des revenus locatifs, valorisation d'actifs à la juste valeur et transmission de patrimoine.

Notre accompagnement en 5 phases

De la faisabilité initiale jusqu'au pilotage récurrent et à la transmission, voici les grandes étapes de notre accompagnement dans le secteur immobilier et btp.

Phase 01 / 05

Bilan promoteur prévisionnel et audit foncier

Actions menées

  • Établissement du bilan promoteur à l'équilibre et calcul du taux de rendement interne (TRI)
  • Audit juridique du titre foncier, des servitudes et du coefficient d'occupation des sols (COS)
  • Scénarisation de la structure fiscale d'acquisition du terrain (droits d'enregistrement, conservation)

Livrable prévu au contrat

Bilan promoteur bancable et audit juridique de l'assiette foncière

Les intervenants de votre projet

Un projet fait intervenir plusieurs métiers. Proximo coordonne l'ensemble des intervenants et reste votre seul interlocuteur : votre associé référent pilote tous les intervenants.

  • Pôle interne

    Pôle conseil fiscal et juridique Proximo

    Optimisation de la fiscalité des plus-values foncières, droits d'enregistrement et schémas SCI.

  • Pôle interne

    Pôle audit et commissariat aux comptes Proximo

    Audit des comptes de programmes immobiliers et certification des situations VEFA.

  • Expert externe

    Notaires et géomètres-topographes

    Actes de vente VEFA, morcellement de titres fonciers et règlements de copropriété.

  • Expert externe

    Établissements bancaires et assureurs GFA

    Délivrance des garanties financières d'achèvement et octroi des crédits promoteurs.

Livrables et prestations incluses

Chaque mission donne lieu à des livrables écrits, utilisables par votre direction et vos partenaires financiers.

  • Bilan promoteur prévisionnel complet et modélisation de la trésorerie de programme
  • Comptabilité à l'avancement conforme aux normes marocaines et internationales (IFRS 15)
  • Optimisation et remboursement des crédits de TVA immobilière promoteur
  • Audit contractuel et financier des décomptes de chantiers BTP (DGD, situations)

Nos engagements chiffrés

Conformité à la loi VEFA
100%
Respect rigoureux des jalons légaux d'appels de fonds et des garanties
Écart de bilan promoteur
< 2%
Maîtrise rigoureuse des coûts de revient par rapport au budget initial
Délai de remboursement de TVA
30 jours
Accélération du recouvrement des crédits de TVA auprès de l'administration
Litige foncier résiduel
0
Sécurisation des titres de propriété et des servitudes de construction

Enjeux du secteur et cadre réglementaire

Dossier d'expertise approfondi pour le secteur immobilier et btp au Maroc et à l'international.

Finance et fiscalité des programmes immobiliers et de construction

L'immobilier et le BTP constituent un moteur de l'économie marocaine et drainent une part prépondérante de la formation brute de capital fixe. Face aux mutations réglementaires de la loi VEFA, à l'essor des véhicules de titrisation et d'OPCI, et aux exigences accrues des banques en matière de fonds propres, les promoteurs et constructeurs ont besoin d'un conseil financier spécialisé.

Proximo Expertise associe la fiscalité foncière marocaine et la modélisation de la trésorerie de chantier pour sécuriser la rentabilité de vos opérations de construction.

1. Modélisation du bilan promoteur et ingénierie financière

La viabilité d'un programme immobilier repose sur la précision de son bilan prévisionnel :

  • Chiffrage exhaustif des coûts de revient : Intégration de la charge foncière, des études techniques (BET, architectes), des frais financiers bancaires, des honoraires de commercialisation et des aléas de chantier.
  • Optimisation du besoin en fonds propres (equity) : Calibrage du ratio fonds propres / crédit d'accompagnement bancaire / autofinancement par les réservations VEFA.
  • Tests de résistance des hypothèses commerciales : Simulation de la rentabilité face à des retards de commercialisation ou à des hausses de coûts des matériaux de construction.

2. Sécurisation fiscale des opérations immobilières

La fiscalité immobilière comporte de nombreux droits et taxes spécifiques à optimiser :

  • Droits d'enregistrement et conservation foncière : Choix des régimes d'acquisition les plus avantageux (taux réduits sur acquisitions de terrains nus destinés à la construction).
  • TVA immobilière et remboursement de crédit de TVA : Traitement fiscal des livraisons à soi-même (LASM), régularisation des déductions de TVA et suivi des dossiers de remboursement de crédit de TVA promoteur.
  • Fiscalité de la plus-value immobilière : Application des régimes de faveur lors d'apports d'actifs immobiliers à des sociétés de promotion ou à des holdings familiales.

3. Contrôle de gestion de chantier et comptabilité BTP

Pour les entreprises générales et sous-traitants du BTP, le suivi en temps réel des marges à terminaison conditionne la solvabilité :

  • Gestion des décomptes provisoires et définitifs (DP / DGD) : Suivi rigoureux des attachements de travaux et traitement comptable des révisions de prix selon les index officiels.
  • Suivi des cautions et engagements hors bilan : Gestion des cautions de soumission, cautions de bonne fin d'exécution et cautions de retenue de garantie.
  • Clôture à l'avancement (IFRS 15) : Détermination rigoureuse du pourcentage d'avancement technique et financier pour fiabiliser les arrêtés périodiques.

Questions fréquentes

Nos associés répondent aux questions réglementaires, fiscales et financières des dirigeants.

Quelles sont les obligations de la Loi 107-12 relative à la VEFA pour un promoteur immobilier ?

La Loi 107-12 impose au promoteur de souscrire une garantie financière d'achèvement (GFA) ou une assurance équivalente, d'ouvrir un compte bancaire dédié au projet, et d'échelonner strictement les paiements de l'acquéreur en fonction de l'avancement effectif des travaux certifié par un architecte.

Quelle méthode comptable privilégier pour un programme immobilier : avancement ou achèvement ?

La méthode à l'avancement permet de constater le chiffre d'affaires et la marge au fur et à mesure de l'exécution des travaux et des ventes actées, offrant une image fidèle et régulière des performances. La méthode à l'achèvement reporte le résultat à la livraison définitive.

Quels sont les avantages fiscaux d'un véhicule OPCI pour détenir de l'immobilier locatif ?

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) bénéficient d'une totale exonération d'impôt sur les sociétés au titre de leurs activités locatives et de plus-values de cession. Les associés bénéficient d'un abattement fiscal significatif sur les dividendes distribués.

Services associés

Les services de nos pôles métiers les plus utiles dans ce secteur.

Nos autres secteurs d'activité

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